LA NUEVA LEY DE ALQUILER SUPONE QUE SE EXIJAN A LOS ALQUILERES DE VIVIENDA PRIVADA PARA USO TURISTICO LOS MISMOS REQUISITOS QUE A UN ESTABLECIMIENTO HOTELERO

La nueva reforma de la  LAU, llevada a cabo mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, deja fuera de la ley de arrendamientos urbanos, al arrendamiento de uso turístico.

Para instrumentar esta exclusión se ha añadido al artículo 5 de la antigua LAU, la letra e), según la cual:

“Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:


«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»”

Para que se trate de aprovechamiento de uso turístico en el contrato deberán constar estas circunstancias, o deducirse del mismo que se debe aplicar la exclusión de la LAU ex art. 5, e) , y en consecuencia, no aplicar ni tan siquiera las disposiciones contenidas en el Título III, aplicables, a los arrendamientos de temporada o para uso distinto de la vivienda. 

Ahora bien, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos no va a impedir el uso del alojamiento privado para el turismo, sino que se excluye a este tipo de alojamientos de esta norma para dejar su regulación a la normativa sectorial  específica de las comunidades autónomas.

Así, se remite la regulación de estos alojamientos a la legislación turística trasnferida a las comunidades autónomas y en el caso de Andalucía, a la Ley 13/11 de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, al Decreto 194/10 de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos y en su caso, al Decreto 20/02 de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

El problema radica, sin embargo, en que existirán arrendamientos de temporada, como por ejemplo los de verano, en los que surgirá la duda de si se aplica la normativa de exclusión o se rigen por la voluntad de las partes y en su defecto por el Título III LAU, como sucede con los arrendamientos de temporada o para uso distinto de la vivienda.

Para salir de la duda, habrá que comprobar la concurrencia, o no, de estas características propias y específicas que constan en la nueva letra e) del art. 5 LAU, sobre todo la interpretación de la referencia y exigencia de “Que sea o haya sido comercializada o promocionada en canales de oferta turística”. 

Sobre este último inciso, entiendo que el legislador lo que hace es centrar la cuestión principalmente en las ofertas de casas,  pisos o apartamentos para pasar unos días en una localidad, a través de sitios webs especializados en este tipo de anuncios, siendo así que esta forma de promoción, en principio, dejaría fuera de la LAU a los alquileres que oferta.


Es decir, quedarían incluidos en la consideración de aprovechamiento de uso turístico, y por lo tanto  sometidos a la Ley 13/11 de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, al Decreto 194/10 de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos y en su caso, al Decreto 20/02 de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo, los alquileres que se anuncian en Internet para ser arrendados en temporadas cortas, días, semanas, o algún mes, que son los que hacen la competencia directa a la industria hotelera, siendo la consecuencia directa de todo ello, que pasarían a estar sometidos al pago de la tributación y el cumplimiento de los requisitos de fiscalización que fija La Junta de Andalucía y que son los mismos que se exigen a los establecimientos hoteleros propiamente dichos, ( iva, sistemas de seguridad, higiene, etc...).


Por lo tanto, no quedarían fuera de la LAU  y no estarían sometidos a  la Ley sectorial de Andalucía, los típicos inmuebles en los que simplemente se inserta un cartel en la terraza o pared del mismo para anunciar que "se alquila", siendo el objeto de dicho alquiler el destino para vivienda (art. 2 LAU), o el alquiler de temporada o para uso distinto de la vivienda (3 y 4.3 LAU y Título III) si este es su fin primordial.

En resumen, para que un arrendamiento de casa, piso o apartamento tenga la consideración de aprovechamiento de uso turístico y por lo tanto quede sometido a la ley andaluza, con todo lo que ello implica, deben darse las siguientes circunstancias:

1.- Que se trate de una cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada.

2.- Que lo sea en condiciones de uso inmediato.

3.- Que sea o haya sido comercializada o promocionada en canales de oferta turística,(por ejemplo; sitios webs).

4.- Que lo sea con finalidad lucrativa.